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上調首套房貸利率值得商榷——余豐慧
第戎特产 第戎特产 時間:10月17日 11:01 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:
  上周末中國建設銀行北京分行上調首套房貸利率的消息傳出后引起廣泛關注,上海、廣州等地的記者走訪后發現,當地多家銀行也已經上調了首套房利率。廣州地區銀行方面均將首次置業房貸利率上浮20%至30%不等,并表示短期內不可能下調。
  幾家商業銀行之所以這樣做,主觀上是從自身情況或者利益考慮,客觀上有利于樓市調控、促使房價向下拐點的確立。商業銀行紛紛提高首套房貸利率的主要原因是從內部經營情況考慮的。今年以來,央行五次上調存款準備金率,大型金融機構存款準備金率升至21%,加上將保證金納入存款準備金收繳范圍,再加上,民間借貸包括高利貸泛濫抽走了銀行儲蓄存款,三者夾擊,加劇了銀行流動性壓力。商業銀行惡性競爭存款甚至高息攬儲以及在上海銀行間同業拆借市場不惜高息拆借資金就是資金緊張的現實寫照。銀行用于發放貸款包括首套房貸款等優質個貸資金匱乏。同時,一些商業銀行高息吸收存款,高息拆借資金,資金成本已經被抬高,迫使其不得不上浮首套房貸利率,否則,不但不賺錢反而賠錢。雖然商業銀行這種行為完全是主觀因素,但客觀上起到了抑制住房需求的作用,信貸的疊加作用將使得房價快速走向徹底翻轉。
  然而,不能忽視的是,商業銀行上浮首套房貸利率大大加重了購買首套房居民的利息負擔。之前首套房貸款利率是7折,后來取消了,現在變成執行基準利率的1.05倍,這意味著實際支付的利息成本增加了30%-40%,以貸款100萬20年期計算,月供接近8000元,相當于加息約兩次。加之,去年10月以來央行5次上調利率,首次置業買房百姓利息負擔之重可想而知。住房有兩個屬性,一個是商品屬性,一個是民生屬性。那么,剛需的首套房就是民生屬性的體現。加重首套房百姓利息負擔,無形中打壓了民生。這應該引起高度關注。
  如此大幅度不斷提高首套房貸利率有悖樓市調控的“差異化信貸政策”精神。差異化房貸政策是國八條中一個重要調控手段。所謂差異化就是要對購買首套房、小戶型、經濟適用房以及其他保障性住房貸款實行優惠政策,而對于第二套以及以上住房通過提高首付比例和利率等實行懲罰性政策:對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。目的在于抑制投資投機住房需求。差異化體現的是“有保有壓”,保首套房的剛性需求,打壓投資投機性需求,而不是將臟水和孩子一起倒掉。如果首套房貸不但沒有優惠利率而且還上浮10%以上,那么,差異化信貸政策就形同虛設了。
  提高首套房貸利率將對當前經濟造成不利影響。目前,出口受阻,投資不可持續,消費一時難以啟動,汽車行業產銷呈現負增長,房地產交易量大幅萎縮,中國經濟傳統的增長點正在消失,而新的增長點又沒有培育出來。在這個“青黃不接”期,如何保持中國經濟不大起大落考驗各方智慧。以筆者看,僅從房地產調控對經濟影響看,只要把握好完全可以避免。這就是房地產調控政策必須區別對待、有保有壓、強化差異化政策效果,即:在遏制投資投機需求的同時,加大保障性住房建設速度,積極支持首套房的剛性需求。保障性住房和剛性的首套房對經濟的拉動作用不可隨意打壓。行首付比例30%的規定基本上沒有風險,況且利率優惠多少與風險大小關聯沒有首付比例大。取消7折優惠、上調至8.5折的目的主要是為了增加銀行的收益,這是核心目的。一位業內人士道出了真實意圖:如果執行房貸7折利率,這樣的利差水平根本無法承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經營成本在內的銀行資金運營成本,既是執行了利率優惠新規,考慮到計提撥備,銀行幾乎沒有多少利潤空間。其實,以筆者一個從業幾十年的老銀行計算,就是7折優惠,銀行照樣利潤不菲。目前執行基準利率為6.14%,打7折后為4.298%,目前銀行付息率普遍在1%以下,毛利差為3.298%,利潤空間巨大。 筆者認為,取消首套房7折優惠利率首先違背差異化房貸政策的宗旨。差異化房貸政策是新國十條中一個重要調控手段,所謂差異化就是要對購買首套房、小戶型、經濟適用房以及其他保障性住房貸款實行優惠政策,而對于第二套住房通過提高首付比例和利率等實行懲罰性政策,停止第三套住房貸款等。如果首套房貸優惠利率提高,那么,差異化信貸政策就要打折扣,體現差異化的程度就會降低。從當前宏觀
  總之,銀行上調首套房貸利率雖然有利于其自身經營,但是,存在著打壓民生、違背差異化信貸政策和不利于促進經濟增長的負面影響,很值得商榷!懇請一些商業銀行從國家大局出發三思而后行。


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