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二手房買賣如何躲開毀約? 專家支招防糾紛
第戎特产 第戎特产 時間:04月25日 18:37 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:

漲幅“高調”,是安徽省合肥市最近樓市給人的新印象。

  據國家統計局發布,今年3月,在全國70個城市中,合肥是房價環比增幅最大的城市之一。而這一增長趨勢,在當地已經持續了一段時間。

  合肥的一手房市場火了,連帶二手房市場也跟著“躥紅”。眼見不少購房者涌入二手房市場,推高了房價,不少簽了合同的賣房者為了賣出更好的價錢,不惜選擇毀約,因此而引發的房屋買賣合同糾紛也激增。

  五花八門的“毀約”

  同期房屋買賣糾紛翻番長

  魏某和顧某是親戚,兩家人原本相處融洽,卻因一套房屋過戶問題對簿公堂。

  事情還要從兩年前說起,當時顧某要出售名下一套面積約128平方米的房屋,魏某得知后很中意這套房子,便以每平方米6300元的價格買了下來。2014年5月25日,兩人訂立房屋買賣合同,約定到房產期滿五年符合免交營業稅條件后,顧某配合辦理過戶手續。出于對雙方的信任,合同內容沒有明確約定付款時間及方式。

  2015年1月9日,在雙方親友的見證下,顧某向魏某出具收條一份,確認收到房屋全款45萬元。但到了房產符合過戶條件的時候,合肥房價已經漲了起來且呈現繼續增長趨勢,盡管魏某多次催促,顧某就是拒不配合魏某償還銀行貸款及履行過戶手續。

  無奈之下,同年12月24日,魏某以顧某未能履行協議約定義務為由訴至合肥市廬陽區人民法院,請求判令顧某繼續履行合同。

  考慮到雙方是親戚關系,法院對兩人進行了調解。魏某表示經過雙方溝通,愿意在已經約定的房屋價款45萬元的基礎上,再分期支付對方33萬元的經濟補助費用,顧某則需繼續履行合同,協助魏某辦理貸款清償手續、房屋抵押權登記注銷及房屋產權登記過戶手續。對這一方案,顧某表示同意。

  雖然魏某多付了近一半的錢,但好在房屋拿到了手,也顧及到了親戚感情,相比現行房價來說也算“劃算”。

  合肥的王女士也遇上了房屋提價的糟心事,還差點房錢兩空。

  去年4月,王女士與張先生簽訂《存量房買賣合同》,約定張先生將名下一套房屋賣與王女士,并對房屋出售價格,付款期限和付款方式以及違約責任均作了明確約定。

  令王女士沒有想到的是,合同簽了,定金付了,稅款交了,張先生卻反悔了。因為他覺得房價漲幅明顯,要提價。

  就在王女士猶豫時,張先生私下將房屋過戶給出價更高的買房人了。于是,王女士要求張先生承擔違約責任以及賠償經濟損失,但對方不予理睬。

  “他這種‘一房二賣’的違約行為,導致無法實現合同目的,其行為已然構成根本違約,完全無顧法律威嚴和誠信原則?!蓖跖科還?,將對方告上法庭。

  法院審理認為,王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》真實、有效,系雙方真實意思表示,雙方應當按照合同的約定履行各自應負擔的義務。張先生以簽訂合同時不知曉國家政策所以約定的房屋價款過低,在知道國家政策后想適當提高價款或解除合同的抗辯不能成為其不依約履行合同的理由。

  由于目前涉案房屋已被賣給案外人,王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》已經失去履行可能,合同目的也無法實現。法院支持王女士訴請解除合同,判決張先生返還原告王女士定金,協助其辦理契稅的退稅手續。

  針對合肥房價漲幅較大的區域,記者采訪了所屬轄區法院,了解這類案件增長情況。據不完全統計,合肥市包河區法院今年1月至3月共有房屋買賣合同糾紛276件,是去年同期案件數量的3倍左右。合肥市蜀山區法院今年1月至3月與去年同期相比,房屋買賣合同糾紛收案量也翻了一番。近四個月來,合肥廬陽區法院僅民一庭就收案18件,較去年同期上漲260%。其中14件是因為近期合肥房價呈井噴式上漲致賣方毀約。

  誠實信用是原則

  法律未賦予惡意違約解除權

  合肥樓市“火熱”,導致開發商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修,變相抬高房價銷售。于是,很多購房者涌入二手房市場,加劇了供需關系的緊張以及中介之間的競爭,甚至出現“一天一價”的現象。

  北京中銀(合肥)律師事務所律師郭振認為,在現有房價大幅上漲的情況下,出賣方會意識到其違約成本遠低于違約后的既得利益,甚至錯誤地以為只要支付雙倍定金,或者違約金,就能解除合同,然后就該房產另行出售,以獲得高房價、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮,才導致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發。但這種故意違約的行為,是完全背離我國合同法第六條所規定的“誠實信用”這一基本準則的。

  “誠實信用原則在現代法治社會中被譽為民商事領域的‘帝王條款’。它的基本要求就是當事人在市場活動中應講信用,恪守諾言,誠實不欺,在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益,要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益以及當事人利益與社會利益的平衡?!憊袼?,因此對于出賣方故意違約,并要求解除合同的行為并不受法律?;?,合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權。

  中國法學會會員、安徽省委黨校省情研究中心法學博士方堃也同樣指出,民法通則與合同法將誠實信用規定為一項基本法律原則。二手房的交易由于買賣雙方信息不對稱、過戶時間長、手續瑣碎等本身就存在一定風險,對賣家而言,其表現為買方遲延付款、不能付款等;而買方的風險則更大:賣方未按約交房、不協助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風險,而這些風險往往存在于肆意違約的不誠信行為之中。

  專家支招防糾紛

  合同條款明確賠償計算方式

  在法律界人士看來,近期多發的二手房交易違約行為既是當前房市劇烈波動的直接反映,也直接關系著二手房交易的法律與制度的完善性。

  廬陽區法院民一庭法官孔靜告訴記者,在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點,如若買方要求繼續履行合同,那么在買方僅支付部分房款的情況下如何操作,特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下,如何繼續履行合同;若買方要求解除合同、賠償損失,那么損失如何確定,特別是最近房價上漲如此迅猛,在買方僅支付少量定金的情況下,能否主張十幾萬甚至幾十萬的房價差價損失?對于這些問題,孔靜建議,買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時應明確約定違約責任及賠償損失的計算方式,增加違約成本,促進誠信交易。

  “購房者在購買二手房時首先要注意房屋手續是否齊全,房屋產權是否明晰,避免因售房者無權或擅自處分房屋所帶來的風險;其次要注意交易房屋是否在租,因為包括我國在內的大部分國家均認可‘買賣不破租賃’,也就是說,房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同;最后要在簽訂合同時明確約定,對合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等一些細節問題全面考慮并約定清楚?!苯岷仙笈惺導?,蜀山區法院民三庭副庭長李立定給購房者支招。

  他還提醒,購房者在通過中介公司購房時,應事先對需簽字的文件內容進行全面審核及了解,并且在獲悉相關房源信息后,不應為逃避中介服務費而“跳單”。若認為中介公司收取的中介服務費過高,可與中介公司或經紀人進行協商,切勿“私下成交”,否則將承擔支付違約金的法律后果。

  對于善意買受人,又該如何避免出賣方惡意違約?郭振認為,可以在購房合同或補充條款中明確約定,如出賣方拒不辦理過戶,或者因出賣方導致合同無法履行,除向買受人返還全部購房款外,出賣方仍需按照合同解除時的房屋已增值價格賠償給買受人。若是買受人不愿解除合同,應及時向法院申請訴前保全涉案房產,同時提起訴訟,要求繼續履行合同,如無法訴前保全,則應申請訴訟保全,以防止出賣人惡意轉移房產,或者將涉案房產“一物二賣”,提前將所有權轉登記在善意第三方名下。否則一旦出現上述情況,而購房合同又未能完善約定出賣人的實際損失包含哪些部分,或者買受人主張損失的證據不足,則會出現司法不予采信的可能。

  當前違約行為之所以呈多發態勢,也暴露了法律和制度對于違約處置不夠,毀約成本太低等現實問題。方堃認為,當前法律中,賠償損失、承擔定金或違約金責任的目的,主要在于補償受害方損失,而非懲罰違約方,因此出現了違約者寧愿違約,也要從中獲利的局面。對此,有必要實行懲罰性賠償原則,通過提升違約成本等手段,使得買賣雙方不得隨意違約。


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