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"租轉售"房屋如何避免租客糾紛發生
第戎特产 第戎特产 時間:06月02日 08:46 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:

  租客在合法租賃期內的權益也應受到?;?。 買賣不破租賃,租客有優先承購權,若買賣牽扯上租賃

  近期股票大熱,不少業主都打算出售多余的房屋套現炒股,不過一些業主處理“租轉售”時總不知道如何處理租客有“優先承購權”的事情,擔心買賣到最后因租客提出異議而“黃了”。為此,記者采訪廣州市房地產中介協會的律師,請教出售出租中的房屋如何避免糾紛發生。據有關律師表示,業主需向租客發出出售物業的通知書,租客需在收到通知書的15天給予明確的答復,如果超過期限未回復,視同放棄優先承購權。此外,直系親屬間買賣房屋,房屋的租客不適用優先承購權,也就意味著直系親屬買賣出租中的房屋,不需要告知租客物業即將出售,租客也不得以優先承購權來主張自己的權利。不過律師表示,“買賣不破租賃”,租客在合法租賃期內的權益也應受到?;?,新業主應該遵守此前舊業主簽下的租約,收樓必須要在租賃結束后才可進行。

  案例一:

  租客未在期限內表示買樓 干預不了買賣交易

  楊女士打算移居國外生活,遂決定將位于天河區的自身物業出售。但由于該物業正出租給馮先生居住,楊女士遂于2014年4月6日向馮先生發函,告知其該物業將要出售及咨詢其是否有購買意向,馮先生當天收到信函后對購買意向未予以表示。

  2014年4月10日,馮先生被公司派遣至外地出差辦事。2014年5月10日,馮先生出差回到廣州,發現楊女士的物業已通過某中介公司于4月30日出售給買家姜小姐。于是,馮先生找楊女士理論,稱其未表示放棄對該物業的購買,并表示其為該物業的租客,擁有同等條件下的優先購買權,遂要求解除楊女士與姜小姐簽訂的買賣合同,但楊女士予以拒絕。馮先生遂向法院提起訴訟,要求確認楊女士與姜小姐簽訂的買賣合同無效。

  法院經審查,楊女士已于2014年4月6日向馮先生發函咨詢其購買意向,但其自收到函件之日起15日內未予以表示,楊女士才與買家姜小姐促成交易,楊女士未侵犯馮先生的優先購買權,根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定,馮先生不得請求法院確認楊女士與姜小姐簽訂的買賣合同無效。最終,法院判決駁回馮先生要求確認買賣合同無效的訴訟請求。

  法律貼士:

  “優先購買權”是指出租人出賣房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優先購買的權利?!逗賢ā返?30條規定:“出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?!?同時,承租人也必須在法定時間內行使該項權利。

  《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條規定:“具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:(三)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的?!?/P>

  案例二:

  近親屬買賣物業

  承租人不適用優先購買權

  陳女士在東山口附近有一套閑置房屋出租,由于該房屋附帶某省級小學學位,故在出租期間,有多位買家表示有意愿購買,卻均遭到陳女士的拒絕。2014年3月10日,陳女士通過某中介公司與承租人葉先生就該房屋簽訂《房屋租賃合同》,租賃期限自2014年3月10日至2015年3月10日。期間,葉先生多次向陳女士表示欲購買該房屋,均遭到拒絕。2014年7月1日,陳女士欲讓其孫子就讀該房屋附近的某省級小學,遂決定將該房屋過戶至其兒子李先生名下,并辦理完成過戶手續。

  之后,承租人葉先生得知此事,馬上找陳女士理論,稱自己曾多次對該房屋表示購買意向,但陳女士予以拒絕并出售給他人,侵犯了葉先生的優先購買權,要求陳女士賠償經濟損失。陳女士表示該房屋轉讓給其兒子,未侵犯葉先生的優先購買權。兩人對此爭論不休,訴至法院。

  法院經審查,李先生為陳女士的兒子,據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,陳女士將房屋過戶至其兒子李先生名下,不屬于侵犯承租人葉先生優先購買權的情形。而且陳女士與其兒子李先生的產權過戶,未對承租人葉先生的租賃權造成侵害。最終法院駁回葉先生要求陳女士賠償經濟損失的訴訟請求。

  法律貼士:

  《合同法》第230條規定:“出租人出賣出租房屋的,應當在出賣之前的合理期間內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?!?但承租人的優先購買權存在例外情形?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄沓欽蚍課葑飭蘚賢婪裝訃嚀逵τ梅扇舾晌侍獾慕饈汀返?4條規定:“具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的”。


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