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李后強:海南房產如何突破困境
第戎特产 第戎特产 時間:03月19日 16:58 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:

  四川省社會科學院黨委書記、教授、博士 李后強

  在新的經濟形勢下,房產面臨許多困境。

  引用英國作家狄更斯《雙城記》的開頭語來描繪房產市場似乎很恰當:這是最好的時代,這是最壞的時代;這是智慧的時代,這是愚蠢的時代;這是信仰的時期,這是懷疑的時期;這是光明的季節,這是黑暗的季節;這是希望之春,這是失望之冬;人們面前有著各樣事物,人們面前一無所有;人們正在直登天堂;人們正在直下地獄?!?。革命導師馬克思說,商品到貨幣是“驚險一跳”。房子是產品,購房是投資也是消費,要把產品變成貨幣,很考手藝、很考智慧。

  經濟新常態的特征與三亞房產

  經濟新常態是一個全面、深刻、持久的過程,不是一個周期,而是一個時期、甚至是一個時代。速度、結構、方式、動力都要變化,要求更加理性地按照經濟規律和社會規律辦事。沖動型、炫富型消費減少。習近平總書記指出經濟新常態“九大趨勢性變化”,提出認識新常態,適應新常態,引領新常態,是當前和今后一個時期中國經濟發展的大邏輯。第一點就是,模仿型排浪式消費階段基本結束,個性化、多樣化消費漸成主流,因此保證產品質量安全、通過創新供給激活需求的重要性顯著上升,必須采取正確的消費政策,釋放消費潛力。

  新常態是一個重新洗牌的時代,要死掉許多企業,要創生許多企業,社會和企業組織要發生再造。人口結構的變化、產業轉型、經濟下行、反腐敗、不動產登記、消費方式轉化,賣方市場與買方市場的變化,過去投資什么都可以賺錢,什么房子都能賣掉,現在不行了。由于國情、文化、歷史不同,國外經驗在中國不太靈,傳統方法也不靈。這是一個思維至上、智慧通吃的時代。智者愉快、愚者痛苦。應該說,房產遇到的困難,不是新常態,而是一個經濟周期,一個經濟現象。新常態有六大定律:適者生存律、創新引領律、后發優勢律、結構質變律、方式依賴律、思維決定律。黨的十八大以來,中央大量簡政放權,政府只管自己的事,由市場決定的事幾乎全部還歸市場,正在向真正的市場經濟邁進,但許多企業家沒有關注這種重大變革,有點遺憾。對于房地產,政府只管貸款、稅收、土地供應、棚戶區改造、舊城改造和農村危房等,市場范疇的商品房實際已經全面放開,沒有什么限購、限價。只是我們的房地產商不適應新的形勢,還是舊思想、老辦法,缺乏創新,沒有開拓,因此遇到了困境。比如過去三亞房產主要是賣陽光、賣海景,銷售對象是收入在平均值之上的群體,現在情況發生了變化,因此銷售困難。但北緯18°,陸地和大海共存,中國只有三亞。自然資源具有壟斷性、唯一性,要有信心。投資三亞房產和購買三亞房子,90%都是外地人。三亞房產的海景度、日照度、潔靜度、濕潤度、綠化度、優產度、便捷度等最高,性價比高,增值性大。

  海南的特殊性

  海南具有“逆勢發展現象”,就是大環境與小環境時常不同步,在外界遇到困難時,往往正是海南的機遇;海南具有“彈簧效應”,就是壓力越大,反彈越強,善于把壓力變為動力。原因在于,海南島是全國最大的經濟特區,全年常夏無冬,雨量充沛,東濕西干,光合潛力高,是我國熱帶水果、反季節瓜菜等作物的主要生產基地,也是南繁育種理想基地。海南是中國海洋面積最大的省份,全省陸域面積為3.54萬平方千米,管轄的海域面積約200萬平方千米。在廣闊的所轄海域上分布著600余個島、礁、灘和沙洲。

  海南島是中國第二大島,面積僅次于臺灣省。海南省海岸線長達1811千米(含島岸線),大小港灣有84處,開辟為港口的已有43處。全省-5米到-10米等深線海域面積達2330.55平方千米,相當于陸地面積的6.8%,其中,海南島周邊海域-5~-10米等深線海域面積為1319平方千米。作為中國第二大孤島,外向性強,內部依賴小。獨立性強、內生性大。與外界有間斷,要素傳導慢。因此,不能用一般性方法觀察海南,要改變視角,要把海南看成一個“準獨立體”(相對獨立經濟體)。在霧霾嚴重時期和經濟下行情況下,海南是緩沖器、變壓器。建設國際旅游島,必須在國際化、產業化、特色化、現代化上下功夫,切實解決“四大矛盾”,這就是,發展要求較高與素質普遍較低的矛盾、產業主導性與各地多樣性的矛盾、規劃統一性與各地自主性的矛盾、擴大開放性與堅守特色性的矛盾。三亞地處中國最南端、是真正的南橋頭,是走向南洋的門戶,是第一類出口港。三亞是移民城市,具有包容、創新、和諧的特點。移民城市能產生1+1》2的非線性效應,三亞永遠是春天。

  用好大數據與互聯網思維

  從營銷學講,銷售層次從低到高可分為:產品、品牌、標準、概念,最低層次銷售是產品,最高層次銷售是概念。創造新名詞和新方式是最好的手段。要換位思考,從消費者角度考慮,把握區位、價格、品質、效益等要素,打消顧客一切顧慮。目前要大力提倡“捆綁銷售”,賦予產品文化內涵、親情要素、康養功能、發展希望,實行團隊優惠、投資優惠、親友優惠、杰出人才優惠、先進模范優惠等,體現三亞的力量,培養三亞信仰。總體是“力量整合,顛覆傳統”,改變整個房產銷售策略,樹立真正的人本理念,樹立顧客利益第一的理念,開創一個房產營銷新時代。因此要有互聯網思維、大數據支撐。通過信息技術,實現全球化銷售、世界性代理。

  什么是大數據?大數據并非現在才出現。中國東漢時期人口已達6千多萬,這顯然是一個大數據,但不是今天討論的大數據。維基百科對大數據的定義為:“大數據意指一個超大、難以用現有常規的數據庫管理技術和工具處理的數據集?!盜DC(互聯網數據中心)報告對大數據的定義為:“大數據技術描述了一種新一代技術和構架,用于以很經濟的方式、以高速的捕獲、發現和分析技術,從各種超大規模的數據中提取價值?!貝笫菅芯康哪康氖墻葑?,探索數據的產生機制和相關性,進行預測和政策制定。建立在相關關系分析法基礎上的預測是大數據的核心,通過找出一個關聯物并監控它,我們就能預測未來。數據:就是對可以存儲、處理的實體的描述,數據可以是語言、文字、圖形、表格、視頻、多媒體等形式。數據是消息和信息的載體。符號→消息→信號→數據→情報→知識→智慧。大數據的特點是4V,就是Volume(大容量,TB-ZB )、Variety(多樣性)、Velocity(時效性)、Veracity(準確性)。各行各業的決策正在從“業務驅動” 轉變“數據驅動”。對大數據的分析可以使零售商實時掌握市場動態并迅速做出應對;可以為商家制定更加精準有效的營銷策略并提供決策支持;可以幫助企業為消費者提供更加及時和個性化的服務。如果完全掌握了大數據,就能“精確制導”,瞄準目標客戶,房產商能一小時完成全部銷售。

  何謂“互聯網思維”?一般認為,互聯網思維指在(移動)互聯網、大數據、云計算等科技不斷發展的背景下,對市場、對用戶、對產品、對企業價值鏈乃至對整個商業生態進行重新審視的思考方式,本質是發散的非線性思維?;チ嘉奶氐?,就是:“民主、開放、平等”?;チ嘉砂爍齪誦睦砟罟鉤?用戶思維、簡約思維、極致思維、迭代思維、流量思維、社會化思維、平臺思維、跨界思維?;チ嘉鈧匾?,就是用戶思維。即在價值鏈各個環節中都要“以用戶為中心”去考慮問題。從整個價值鏈的各個環節,建立起“以用戶為中心”的企業文化,只有深度理解用戶才能生存。沒有認同,就沒有合同。要遵循三個法則:一是得“屌絲”者得天下。成功的互聯網產品都抓住了“屌絲群體”、“草根一族”的需求。二是兜售參與感。按需定制和在用戶的參與中去優化產品。三是體驗至上。用戶體驗從細節開始,讓用戶有所感知,并超出用戶預期,帶來驚喜。用戶思維體系涵蓋了最經典的品牌營銷的Who-What-How模型,Who,目標消費者——“屌絲”;What,消費者需求——兜售參與感;How,怎樣實現——全程用戶體驗至上?;チ貝?,信息爆炸,用戶的耐心越來越不足,所以,必須在短時間內抓住他。要遵循兩個法則:一是專注。專注才有力量,才能做到極致。蘋果就是典型的例子,1997年蘋果接近破產,喬幫主回歸,砍掉了70%產品線,重點開發4款產品,使得蘋果扭虧為盈,起死回生。即使到了5S,iPhone也只有5款。在產品設計方面,要做減法。外觀要簡潔,內在的操作流程要簡化。Google首頁永遠都是清爽的界面,蘋果的外觀、特斯拉汽車的外觀,都是這樣的設計。極致思維,就是把產品、服務和用戶體驗做到極致,超越用戶預期。要打造讓用戶尖叫的產品。尖叫,意味著必須把產品做到極致,超越用戶想象使其驚叫。有三個方法:第一,“需求要抓得準”(痛點,癢點或興奮點);第二,“自己要逼得狠”(做到自己能力的極限);第三,“管理要盯得緊”(得產品得天下)。服務即營銷。為顧客制造驚喜。站在顧客角度提供細致的個性化服務。隨著互聯網和新科技的發展,很多產業的邊界變得模糊,互聯網企業的觸角已無孔不入,如零售、圖書、金融、電信、娛樂、交通、媒體等等。遵循兩個法則:一是攜“用戶”以令諸侯。二是大膽顛覆式創新。一個真正厲害的企業,一定是手握用戶和數據資源,敢于跨界創新的組織。

  三亞房產攻略與前景

  三亞要把“把季節性商機變為經常性商機,把候鳥型居住變為常年性居住,把大環境的挑戰變為大機遇的賜予”。瞄準富人圈、高知圈、熟人圈、同學圈、老鄉圈、商會圈、行業圈等。讓生產者和消費者臨門一腳,痛下決心,實現馬克思“驚險一跳”——商品變貨幣,把房子賣出去!可以考慮突變理論(托姆),找到爆點、燃點、淚點、沸點,挖掘主因子、序參量。在不同階段、不同人群、不同地段,主因子不同。關鍵是提高感情認同度!撥動心弦,觸動最脆弱的那點神經。打親情牌、環境牌、增值牌、品質牌、長壽牌,在文化、親情、緣分(如血緣、神緣、物緣、業緣、文緣、婚緣、)、敬孝,鄉愁記憶,兒童回憶等方面做文章。實施個性化服務、差異化營銷。如老人專項護理(生活照顧)人盯人、點對點,客戶權力保障基金、老人健康基金、優化售后服務(不滿意可以退房)。銷售廣告語言要有壟斷性、獨特性、唯一性、正向性、穿透性、記憶性,倒敘、順敘、直敘等套用。如三亞力合國際中心的廣告語:“孝敬爹媽,請到三亞;享受生活,進駐力合”,很有個性。同時,在醫養結合、宜居宜業宜商、與政府合作等方面下功夫。用好自媒體(手機微信、微博);用好電商網購,把房子當成網購商品;用好金融網絡,把房子當成期貨賣;突出三亞的鮮明個性,每個營銷商在陽光sun,大海sea,沙灘sandbeach之外,還要有個性x,即采取3s+x宣傳模式。把握時段(季節氣候)、地段(寒冷地區)、人段(富人群)。政府部門要隨時公開發布土地資源、房源分布信息,讓供銷精準對接,讓購房者舒心、放心、安心。

  機遇有三個階段:潛伏期、顯現期、衰落期。三亞房產的機遇在于,資源壟斷性、霧霾嚴重性、交通便捷性、生命自覺性、信息暢通性、環境開放性、城市多元性、政策利好性(國際旅游島)等帶來的8個機遇;三亞房產的挑戰在于,投資多樣化、消費理性化、產品同質化、成本剛性化、人口遞減化等帶來的5個挑戰。總體來說,機遇大于挑戰,三亞房產在新常態下有很好前景。


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