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信托計劃PK私募基金掘金房地產金融業
第戎特产 第戎特产 時間:08月08日 11:43 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:

       近期房地產市場似乎又有了回暖跡象,而監管層依然強調“堅持調控政策不動搖”。這些年來,房地產調控政策時緊時松、房地產投資也是起起落落,其中不乏驚心動魄的章節。房地產市場還有錢可賺嗎?房地產信托還值得投資嗎?兌付高峰的“達摩克利斯”之?;岣蹲收嘰此鶚??有沒有新的房地產金融產品值得關注……

       投資機會將集中在地產基金

      “2012年是房地產金融啟動之年?!憊裨悍⒄寡芯恐行慕鶉諮芯克彼ぐ褪鎪殺硎?,“房地產金融產品在2012年會有明顯快速地發展,資金來源會定向多元化。今年是房地產信托到期兌付的高峰期,在銷售沒有明顯改善的情況下,房地產金融的服務業、房地產的金融能力,也開始成為房地產行業的核心競爭力?!?/FONT>

       房地產行業過于依賴信貸的發展模式將會改變?!靶糯С衷諶魏我桓魴幸倒詡?,都會給整個金融系統帶來潛在風險。在這種情況下,地產基金支持的開發商將有機會在未來勝出?!?/FONT>

       房地產基金期限長、資金來源穩定、發行相對自由,有利于解決房地產行業因信貸緊縮帶來的資金短缺問題。同時,在政府持續調控下,房價將趨于穩定,租金回報率增加,房地產信托投資基金等證券化產品將推出。這些因素都有利于地產基金發展。

       未來的趨勢是以信貸支持為主的地產業向基金支持的地產業發展。未來一段時間的投資機會將集中在地產基金。

       理清投資迷局穿越周期是關鍵

       在中國房地產市場發展之初,開發商可以從銀行獲得成本低廉、充裕的貸款,當這條融資之路在調控中不那么通暢后,房地產信托迎來了一波發展高峰,然而,記者從業內人士獲悉,房地產信托緊隨其后的兌付風險又讓投資者心懷忐忑。

      “投資者所熟悉的房地產信托產品,通常是先確定投資項目,再研發產品、募資,經過數月的談判期和資金募集期,項目可能已經黃掉。此外,產品期限大多是1—2年,時間短,難以跨越經濟周期,其結果可能是在房地產行業還未度過嚴冬、房子沒賣出去時,房地產信托已經到期,這會讓投資者承受兌付風險?!?/FONT>

       與之相比,房地產私募投資基金則有自身的優勢,“相較于房地產信托產品,房地產私募投資基金有兩大特點,彌補了房地產信托的不足:一是周期較長,通常在5年以上,可以跨越經濟周期;二是一旦跨越經濟周期,則投資項目未必選定某個具體項目,而是建立儲備項目池,所有符合條件的項目都進入儲備項目池。在有交易對手、有備選項目的情況下可以先募集基金,找到符合條件的項目,即可迅速出資。

       從一位房地產業內資深人士了解到,目前國內房地產私募投資基金主要有兩種形式:融資型房地產投資基金(類固定收益)和房地產私募股權投資基金(浮動收益)。前者債性較強,通常以股東借款或委托貸款方式進入房地產項目公司;后者股性較強,通常以增資擴股方式進入房地產項目公司。

       風險控制沒有最好,只有最適合

      “當然,也不是說房地產信托產品就不值得投資了,因為對于不同類型的投資人,基于不同的理財目標,沒有最好的產品,只有最適合的產品?!薄安煌姆康夭磐脅返氖找媛式僥昀匆恢痹謖隼聿剖諧≈卸懶旆縞?,受到投資人的青睞。在目前房地產行業的走勢下,房價的下行空間有限。以房地產作為基礎資產的相關固定收益產品具有較高的安全性,對于保守型投資人而言,仍然可以選擇?!?/FONT>

       不過,就投資風險而言,一位資深業內人士提醒,為了應對到期信托產品的剛性兌付需求,目前市場上有些信托計劃是屬于“借新還舊”,投資人特別需要留意。

       而房地產基金投資靈活,從一級土地開發,到房地產開發,再到成熟物業的運營,均可涉獵。投資結構也比較靈活,從純股權投資,到夾層投資,再到優先劣后結構的設計,能夠滿足不同投資人的需求。

        一位房地產業內資深人士認為,對于投資人來講,雖然房地產行業的營業毛利有所下降,但是中國經濟增速的減緩意味著實體經濟的盈利空間也在下降,房地產的相對收益率仍然比較高。另外,目前市場不乏優秀的基金管理人和開發商,他們能夠通過嚴格的成本控制能力和商業運營能力,為投資人獲得可觀的收益。

       不過,有業內人士提醒,房地產基金市場是一個新興市場,基金管理人良莠不齊,也是投資人需要仔細甄別的。

 


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