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2011年樓市總結降是主旋律 供應 成交量均跌
第戎特产 第戎特产 時間:01月15日 15:53 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:

        [提要]沒有夸張,沒有褒貶,更無須粉飾。數字本身最枯燥,卻可以說明一切。如同那部《國王的演講》的影片,冷門的切入點卻匠心獨具。這樣看來,電影和樓市二者也存有共性:既不負責鎖定眾人眼球,也不負責點燃諸位看官的荷爾蒙。習慣了與數字和市場長期打交道的各家房地產機構,只是通過數據360°全方位靜觀2011的樓市這一年。
        沒有夸張,沒有褒貶,更無須粉飾。數字本身最枯燥,卻可以說明一切。如同那部《國王的演講》的影片,冷門的切入點卻匠心獨具。這樣看來,電影和樓市二者也存有共性:既不負責鎖定眾人眼球,也不負責點燃諸位看官的荷爾蒙。習慣了與數字和市場長期打交道的各家房地產機構,只是通過數據360°全方位靜觀2011的樓市這一年。

        毫無疑問,“降”是關鍵詞,供應量、成交量雙雙走跌;新房價格創下了六年漲幅最低記錄;交投低迷,庫存持續加壓……然而,這些結論也像影片中的喬治六世一樣,就算口吃也不妨礙他會是個好國王。現實里,樓市起伏難平,無論眾人如何評判,市場還是會繼續發展前行。

       《庫存?;?/FONT>

        庫存加大降價蔓延

        原電影名:《生化?;?/FONT>

        出品人:中原地產

        劇情簡介:2011年,北京樓市降價現象由個別項目影響到整個區域,由郊區向市區逐步擴散,這就是項目降價的傳導性。4月份,位于管莊的遠洋一方宣布降價4000元/平米,通州區的東方華業玫瑰、珠江國際公館等項目隨后宣布優惠策略,房價逐步進入實降階段。到8月底,以通州區、大興區、順義區、房山區、朝陽區為代表的住宅項目降價明顯增多。

        北京住宅市場低迷,給房企造成巨大的資金壓力。為了盡快回籠資金,下半年,北京新建商品住宅放盤提速。2011年12月7日,北京新建住宅庫存達到了130049套,創造了最近兩年半的新高,商品住宅庫存面臨巨大挑戰。

        庫存上漲速度加快,一是迫于有效購買力被消化,新建商品住宅放量增加,下半年的住宅預售批準量占到全年的67.5%;二是全年預售項目平均去化率在40%左右,比上年下降近10%;三是“十二五”期間,北京建設100萬套保障性住房,分流商品住房需求,這進一步加大新建住宅庫存壓力。

        目前,北京在售新建住宅項目共730個,其中,98.8%的在售新盤價格停止上漲,明顯降價的至少有116個項目??杉?,庫存“加壓”導致降價浪潮掀起。

       《樓盤戰》

        新盤扎堆 “割肉”賣房

        原電影名:《高地戰》

        出品人:亞豪機構

        劇情簡介:與之前開發商普遍采取“少量多次”的謹慎推盤思路有所不同,2011年北京開盤項目的單次推盤量增加明顯,平均達到了312套。除了因建委規定須一次性推出全部取證房源外,一次性推出大量房源也在一定程度上反映出開發商急切入市的心態,而且首次入市的純新盤數量也顯著增加。數據顯示,在入市項目總量驟降逾兩成的情況下,2011年共有94個新項目入市,占到了總量的1/3。

        2011年入市純新盤多是2009年、2010年的拿地項目,而這兩年是房地產行業及宏觀經濟基本面均比較樂觀的兩年,市場景氣程度高、房價上漲速度快,導致開發商對后市預期良好,紛紛加大投資、積極拿地,使得2011年盡管面臨著險峻的政策環境,但仍呈現出大量項目集中上市的局面。但開發企業在旺市時期斥大筆資金購進的土地,卻在上市時遭遇慘烈競爭,嚴重滯銷,樓盤預售款項難以填補土地購置、施工款項等資金投入的缺口,開發企業的現金流安全正在遭受嚴峻考驗,迫使越來越多的純新盤“割肉”低價賣樓。

       《沉默的購房時刻》

        限購限貸 觀望濃厚

        原電影名:《沉默的15分鐘》

        出品人:偉業我愛我家

        劇情簡介:縱觀2011年樓市,一線城市成交量與平均房價持續下滑,嚴厲的調控政策已使整個樓市進入相對漫長的調整期?!跋薰骸?、“限貸”政策的嚴格執行,嚴重制約購房需求釋放。限購政策使得有資格的購房需求大幅萎縮,原本貢獻北京樓市超過1/3總成交量的外地購房需求減少了超過七成。受緊縮貨幣政策的影響,下半年開始首套房貸款利率普遍上調,部分有資格購房的人群,迫于后期的還貸壓力,也開始放棄購房轉而觀望。

        下半年以來,各月的新房成交量均不足5000套,并呈現逐漸下滑的態勢;另一方面,成交均價在7月、8月走高之后便開始滯脹回落,尤其是進入四季度以來,價格出現小幅下滑的現象。與三季度房價結構性下調不一樣,四季度各環線的一手房成交均價都出現不同程度的下滑,這是2011年以來首次出現。當前房地產開發投資額、房屋施工面積、新開工面積三項依然處于歷史高位,行業投資量保持穩定,主要是源于前兩年土地放量的慣性和最近大量保障房的開工。目前,調控政策的影響已傳導至融資、投資、開發等諸多環節。

       《東成西就2011》

        游資撤場 保障發展

        原電影名:《東成西就2011》

        出品人:思源經紀

        劇情簡介:2011年中國樓市調控的最大貢獻是把游資和投機分子擠了出去,為房地產未來持續健康發展提供了保障。由于房地產市場受政策調控的影響,銀根收緊,開發商原有庫存消化困難,致使資金鏈更為緊張,再加上資本金比例增加,顯著地限制了企業的投資能力,大大降低了投資熱情,于是開發商紛紛降價回籠資金,對新入市的土地關注度下降,持謹慎態度拿地,最終2011年北京市一、二級市場呈現出不同程度的走低。

        但調控的許多負面作用也逐漸顯現:此次調控目的是讓剛需買得起房,但事實是剛需也被連續納稅證明限購了。同時,今年土地市場也對今后幾年的住宅供應產生影響。

 


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