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“最?!甭蚍咳頌?點要求 開發商被逼得“頭大”
第戎特产 第戎特产 時間:08月04日 15:39 來源:網絡收集 提交:本站 訪問:
購房者簽合同前要求增加5點補充條款,開發商不肯答應拒退定金,于是打起了官司

南京一購房人與開發商簽訂《商品房認購書》,認購該開發商一套價值高達290余萬元的商品房。但認購書簽訂后僅僅兩天,國務院的房產新政就出臺了。5天后,買主在如約前往開發商處簽合同時,提出在開發商提供的格式合同里添加己方的5點主張,但遭拒。據此,買主以買賣雙方不能完全就合同條款達成一致為由,將開發商告上南京市鼓樓區法院,要求退還5萬元定金。上周,鼓樓法院受理了此案。

第1回合

簽認購書后兩天,新政出臺了

30出頭的南京人姜強(化名)經濟狀況較好,住房條件也不差,并不屬于那種急需買房改善居住環境的人。但是,今年4月南京房價開始“沖頂”的時期,姜強抱著即使不住也可以投資增值的想法,加入了“搶”房一族,并“搶”到了一處地段好、價格高的房源。4月17日,姜強與開發商簽訂了《商品房認購書》,并按約定繳納了5萬元購房定金,認購該開發商在某高檔小區推出的一套近142平米的商品房,總房價高達290余萬元。按認購書約定,姜強應在7日內與賣方簽訂商品房預售合同。然而人算不如天算,就在姜強與開發商簽下認購書的兩天后,即4月19日,國務院頒發的房產新政出臺。此次房產新政,其措施之嚴、力度之大,都被房產界認為是史上之“最”。而由于涉及到貸款、首付等政策的重大調整,自然給包括姜強在內的眾多買房人帶來了巨大沖擊。

第2回合

提出5點要求擊中開發商軟肋

按約定,姜強必須在4月24日前與開發商簽訂商品房預售合同,姜強也沒有爽約,他在4月22日找到了開發商,說要和開發商簽合同。但是,姜強接下來的一番舉動讓開發商始料不及。姜強提出,簽合同可以,但是要在開發商提供的格式合同上增加自己的五點主張:一、將當初公開宣傳的設立兩所名校的分校寫進合同;二、確保所交付的購房面積不能達到或超過144平米界線,否則由此產生的稅費由賣方承擔;三、希望按國家政策規定,允許辦理公積金貸款;四、房屋交付時,相關配套應達到交付標準,并與房屋同期交付,如果逾期應視同延期交房,并按照總房款萬分之五/日支付賠償金;五、由于國家住房信貸政策發生重大調整,相關細則還未完全明確,如果因此無法獲得貸款或無法獲得足額貸款,雙方可以解除合同,并于解除合同7日內,無息退還買房定金、誠意金及首付款。由于這5條中的部分要求擊中開發商的軟肋,所以遭到了開發商的拒絕。

第3回合

雙方拉鋸戰,開發商被逼得“頭大”

開發商猜測,姜強是因為房產“新政”沖擊太大萌生退意了,但是姜強卻只字不提自己是因為新政的影響才提出這五點要求,只說自己不過是提出了一些正當合理的要求,更好地維護自己的合法權益而已。在兩次當面交涉無果后,姜強又以書面致函的形式,要求開發商給予答復??⑸癱槐頻妹話旆?,只好于4月26日給姜強發來書面告知函,答應姜強的合同簽訂可順延3天,若3天后仍不按認購書約定前往簽署商品房預售合同,則視為自動放棄認購權,所支付的認購定金將不予退還。收到開發商回函的次日,姜強立馬又給開發商發函,提出了不能接受的三點理由,如,格式合同條款中存在有悖合同法的不公正條款,訂購書的法律效力存在質疑等等。姜強顯然與開發商作好了打官司的準備,他將與賣方有關人員的交涉通話均作了錄音。

第4回合

不肯退定金,購房者起訴開發商

由于無法最終達成退還定金協議,加上房產調控政策步步趨嚴,姜強聘請了律師將開發商告上了南京市鼓樓區法院,要求退還5萬元定金,理由是買賣雙方不能完全就合同條款達成一致,導致簽約不成。鼓樓法院于5月24日予以立案。

記者在鼓樓法院看到,盡管姜強向法院提交的訴狀中只字未提房產“新政”,但從其證據材料所提及的貸款事項中,還是能看出,他起訴的原因多少是與此有關的,只不過他做得比較巧妙而已。因為如果單純以“新政”給購房帶來影響為由起訴,勝訴的把握微乎其微,而選擇“不能完全就合同條款達成一致”這一理由來起訴,從合同法角度來說,更能站得住腳,在法律上可能得到更多的支持。

在獲悉姜強起訴后,開發商認為姜強非一般普通買房人,而是一個經驗豐富的“炒客”,懂得抓住對方的軟肋為己所用,從而實現買退均由自己掌控的目的??⑸掏比銜?,全國所有的開發商目前大都使用格式合同,這一點姜強應該清楚,其當時爭簽認購書時不提格式合同的問題,現在“新政”下來要反悔,便拿合同條款不平等做文章,以達到要求退還定金之目的。對此,他們表示不會讓步。

由于此案尚未開庭審理,鼓樓法院方面不愿發表過多看法。據悉,該案已定于下月初開庭審理。鼓樓法院有關法官認為:根據以往經驗,每輪房產新政后都將引發新一輪訴訟高潮,而這一高潮的到來又有一段時間的滯后期,隨著調控新政威力的顯現,預計本輪訴訟高潮很快就會到來。

律師觀點

姜強的做法是否妥當?開發商的觀點能不能站得住腳?對此,記者采訪了南京維世德律師事務所唐巖律師。唐律師告訴記者,從姜強起訴的理由和開發商的辯解來看,此案的發生,是雙方對定金合同理解的不同造成的。姜強所理解的稱為立約定金,是指為擔保合同的訂立而支付的一定數額的金錢。最高院有關司法解釋規定,當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應雙倍返還定金。

購房者所提要求是合理訴求

結合該案的情況來看,姜強對這條規定運用得是比較好的。如果他交了五萬塊錢定金,到了簽合同的最后期限而不按約定去簽合同,那么他作為給付定金的一方,將無權要求返還定金,他的五萬塊錢就打了水漂了。但是,他在最后期限之前去找開發商簽合同,就表明了他的誠意。至于合同能不能簽得成,那要看雙方談判的結果,是另外一回事。在這種情況下,開發商拒絕簽姜強提出的五點要求,并拒絕訂立合同,就陷入了被動的境地。

再看姜強提出的五點要求。唐律師認為,姜強提出的五點要求也是比較合理的。因為現在很多開發商在樓盤前期宣傳時拋出各種各樣的利好,包括名校的分校、優美的景觀等等,很多買房人就是沖著開發商承諾的這些美好前景才去的,但現實中,卻屢屢發生房屋交付后前期宣傳不兌現的情況,對購房者的利益構成侵害。因此,購房者有權要求開發商將其承諾的種種好處固定到合同條款中去,以更好地維護自己的權益,這一點都不過分。

開發商的“炒客”觀點站不住腳

至于開發商提出的姜強是“炒客”,抓住開發商的軟肋來達到自己的目的這樣的說法,唐律師認為根本站不住腳。因為買房的目的不是法律禁止的范疇,即使買房人有十套八套房,但他有這個條件和實力去買,誰也不能禁止他買更多的房,更不能禁止他按照法律的規定,來維護他的權益。反過來說,即使是買第一套房,購房人提出這五點要求,和姜強在法律上也沒有絲毫的區別,該法律?;さ?,法律還是要?;?,不會因為買房的目的不同就有所區別。所以開發商質疑購房者的身份和購房的目的,不僅是站不住腳的,更是可笑的。

無論結果如何,此案都有一定現實意義

唐律師認為,此案無論最終判決結果如何,都具有一定的現實意義,畢竟姜強公開站出來挑戰開發商的格式合同,而不平等的格式合同又恰恰是買房人最不滿意的原因之一。法院在審理此類案件時,一般會對開發商提供的《商品房認購書》進行仔細審查,并且會傾向于對其中的某些條款作出不利于開發商的解釋,因為這種認購書一般都是開發商制定的,其立場自然是傾向于開發商的,沒有經過和買房人的商談,買房人在簽訂此類認購書時處于弱勢的地位,法院從?;と跽叩慕嵌?,一般會比較傾向于買房者。如果通過此案的審判,能促使有關方面對房屋買賣合同作進一步的完善和規范,那對廣大買房人來說無疑是有益的,同時對于開發商來說也可因此最大限度地減少麻煩。


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